Totalrenovering af lejlighed: hvad koster kvadratmeteren?

Kort fortalt

Der findes ikke et officielt dansk tal for, hvad en totalrenovering af en lejlighed koster pr. m². Det tætteste er Bolius' vejledende 18.000-22.000 kr. pr. m² for en gennemgribende renovering — ajourført i januar 2022 og regnet på et hus — hvilket fremskrevet med Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for etageboliger svarer til cirka 20.000-24.500 kr. pr. m² i 2026. Men kvadratmeterprisen er den dårligste enhed, du kan budgettere en lejlighed efter, fordi to lejligheder på samme areal kan ligge flere hundrede tusinde kroner fra hinanden alene på antallet af vådrum og køkkener.

Hvor tallet kommer fra, og hvad det ikke er

Bolius sætter en gennemgribende renovering til 18.000 kr. pr. m² og skriver selv, at tallet er sat lavt og sagtens kan stige til 22.000 kr. Til sammenligning sætter samme artikel nybyggeri af en halvanden-plans murermestervilla til 15.000 kr. pr. m². Det er den vigtigste pointe i tallet: pr. kvadratmeter er det dyrere at renovere end at bygge nyt, fordi det gamle først skal ud, og fordi resten bagefter skal bringes op på en nutidig standard.

To forbehold, som tallet selv giver anledning til. For det første er artiklen ajourført 20. januar 2022. For det andet er den regnet på et hus, ikke på en lejlighed i en etageejendom — og en lejlighed har hverken tag, fundament eller facade i sit eget budget, men til gengæld en trappeopgang, en nabo under sig og en forening, der skal spørges.

Fremskrivningen kan du selv lave. Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for etageboliger (tabel BYG43, 2021 = 100) stod i 105,2 i 1. kvartal 2022 og i 117,4 i 1. kvartal 2026. Det er 11,6 procent. Lagt oven på Bolius' spænd lander man på cirka 20.000-24.500 kr. pr. m². Indekset måler omkostningen ved at opføre etageboliger, ikke ved at renovere dem, så brug det som retning, ikke som facit.

Det er ikke fliserne, der er blevet dyre

Fag	1. kvt. 2022	1. kvt. 2026	Ændring
El-arbejdet	106,0	124,5	+17,5 %
Murerarbejdet	105,1	122,4	+16,5 %
Tømrer- og snedkerarbejde	105,9	120,1	+13,4 %
VVS-arbejdet	105,4	114,9	+9,0 %
Malerarbejdet	102,7	109,2	+6,3 %
I alt	105,2	117,4	+11,6 %

Byggeomkostningsindeks for etageboliger, 2021 = 100. Kilde: Danmarks Statistik, tabel BYG43.

De to fag, der er steget mest, er dem, du ikke kan se, når arbejdet er færdigt. Det er værd at holde fast i, hvis du sidder med et overslag fra 2022 eller et tilbud, en nabo har fået genbrugt: den del af regningen, der er vokset mest, ligger bag væggen.

Kvadratmeterprisen lyver, når rummene ikke er ens

Bolius sætter et nyt badeværelse i en eksisterende bolig til 30.000-40.000 kr. pr. m² inkl. moms og et bad på seks kvadratmeter til 150.000-210.000 kr. Installationerne udgør mindst halvdelen af budgettet. En stue på 25 m², hvor der skal gulv, vægge, lofter og lister til, koster ikke i nærheden af det samme pr. kvadratmeter. Derfor giver det bedre mening at budgettere en lejlighed rum for rum end areal for areal.

Post	Tal	Hvad tallet er
Badeværelse, ca. 6 m²	150.000-210.000 kr.	Bolius, maj 2025, nyt bad i eksisterende bolig
Køkken	95.000 kr. i gennemsnit	YouGov for Bolius, marts 2021 — hvad danskerne faktisk gav
Miljøscreening	5.000-10.000 kr. ekskl. moms	Bolius
Uforudsete udgifter	10 % af budgettet	Bolius' anbefaling
Gulve, vægge, lofter, døre, el og VVS i de øvrige rum	ingen offentlig kilde	skal prissættes på besigtigelsen

Køkkentallet er fra marts 2021, og undersøgelsen oplyser ikke, hvad de 95.000 kr. dækkede. Fremskriver man med samme indeks som ovenfor, svarer beløbet til godt 110.000 kr. i 2026-niveau. Spændet er i praksis langt bredere end gennemsnittet antyder, fordi elementer og bordplade alene kan udgøre halvdelen af et køkkenbudget.

Og et spørgsmål, du skal stille hver gang, du får et tal serveret: er det med eller uden moms, og er projektering, byggeplads og bortskaffelse med i det?

Reglerne, der ligger i prisen, før den første flise sidder

Byggetilladelse. Efter bygningsreglementets § 5, stk. 1, nr. 4 kan ombygninger i etageboligbyggeri udføres uden byggetilladelse, hvis de ikke ændrer de bærende konstruktioners virkemåde, ikke ændrer forudsætningerne for de brandmæssige forhold, ikke udvider etagearealet og ikke medfører en væsentlig anvendelsesændring. Skal en bærende væg væk, er du ude over den grænse.

Konstruktionsklasse. BR18 kapitel 26 indplacerer byggearbejder i konstruktionsklasse KK1-KK4 efter konsekvens, kompleksitet og hvor traditionel konstruktionen er. Klassen bestemmer dokumentationskravene og dermed, hvor meget rådgivning der skal købes. Simple og traditionelle ombygninger af en eksisterende konstruktion kan under betingelser indplaceres lavere, end man skulle tro — men det er en vurdering, ikke en formalitet, og den skal laves før tilbuddet, ikke efter.

Vådrum. BR18 § 339 kræver, at gulvet i et vådrum er vandtæt, også i samlinger og ved rørgennemføringer, at vandet ledes til gulvafløb, og at der ikke er rørgennemføringer i den vandbelastede del af gulvet. Bygningsreglementets egen vejledning peger på SBi-anvisning 252, Vådrum: følges den, er der god sikkerhed for, at kravene er overholdt. Vejledningen nævner selv de tre typiske skadesårsager — utætheder omkring rørgennemføringer, utilstrækkelig membran og manglende fald. Det er den del af badeværelset, der bliver dækket til, og den del, der afgør, om det holder.

Ventilation. § 443 kræver mindst 0,30 l/s pr. m² opvarmet etageareal og udsugning på mindst 20 l/s fra køkken, 15 l/s fra baderum, 10 l/s fra toilet uden bad og 10 l/s fra bryggers. Flytter du køkkenet eller lukker et bad inde midt i planen, er det her, projektet enten holder eller skal tegnes om.

Energi. Udskiftes bygningsdele, gælder BR18 §§ 274-279 om energikrav ved ombygning med U-værdikravene i bilag 2, når ændringen er rentabel. I en lejlighed er vinduer og facade som regel foreningens, ikke dine — spørg, før du budgetterer med nye vinduer.

Affald, asbest og de poster, der sjældent står i tilbuddet

Frembringer arbejdet mere end 1 ton affald, eller rives der mere end 10 m² ned, skal byggeaffaldet anmeldes til kommunen senest 14 dage før, arbejdet går i gang. Pligten er bygherrens — altså din — også når håndværkerne udfører arbejdet. Er ejendommen opført, renoveret eller vedligeholdt i perioden 1950-1977, skal der screenes for PCB, og byggeaffald med mere end 50 ppm PCB er farligt affald.

En miljøscreening koster typisk 5.000-10.000 kr. ekskl. moms. Giver den mistanke om problematiske stoffer, følger en miljøkortlægning, og den regning kender man først bagefter. Det er ærgerligt at betale for på forhånd, men det er billigere end at opdage det, når fliserne er nede og pladsen står stille.

Asbest fortjener sit eget afsnit. Siden 1. januar 2025 må nedrivning af asbestholdige materialer kun udføres af virksomheder med autorisation. Arbejdstilsynet holder en snæver undtagelse for kortvarigt nedrivningsarbejde af mindre karakter — fire til seks tagplader ved ét ovenlysvindue, en enkelt flise sat med asbestholdig fliseklæb, en eller to rørbøjninger med asbestisolering, hvor der ikke skæres i materialet. Og kravet kan ikke omgås ved at dele én samlet opgave op i flere små nedrivninger. I et badeværelse fra 1960'erne eller 1970'erne med original fliseklæb er det ikke et teoretisk problem.

Håndværkerfradraget dækker ikke en totalrenovering

I 2026 kan du trække op til 18.300 kr. fra for serviceydelser og op til 9.000 kr. for grøn istandsættelse, i alt højst 27.300 kr. pr. person (2025: 17.500 kr., 8.600 kr. og 26.100 kr.). Fradraget gælder arbejdsløn, ikke materialer, og det grønne fradrag omfatter kun det, der står på listen i bilag 1 til ligningsloven § 8 V: isolering af tag, loft, ydervægge og gulv, udskiftning af vinduer og yderdøre, afmontering af brændeovn og lignende energiforbedringer.

Et nyt badeværelse, et nyt køkken, nye gulve og nye overflader står ikke på listen. På en renovering til nogle hundrede tusinde kroner flytter fradraget derfor promiller, ikke procenter. Regn ikke med det i budgettet — tag det med bagefter, hvis der alligevel indgår vinduer eller isolering.

Det, der oftest sprænger budgettet

• Afløbet skal flyttes. Skal wc eller brusenichen et andet sted hen, end faldstammen står, ændrer det både pris og godkendelse. Det er den enkeltbeslutning, der flytter et badeværelsesbudget mest.
• Der er ikke åbnet gulv, før tilbuddet blev givet. Skader i et træbjælkelag findes ikke ved at kigge på gulvet.
• Foreningen er ikke spurgt. Vedtægter, husorden og godkendelse af indgreb i fælles installationer kan flytte tidsplanen med uger.
• El-installationen er ældre end resten af projektet. Når væggene alligevel er åbne, er det her, man skal tage stilling — og el er det fag, der er steget mest siden 2022.
• Ekstraarbejder aftales mundtligt. De bliver dyre, fordi ingen bagefter kan huske, hvad der blev sagt.
• Adgangsforholdene er ikke regnet med. Femte sal uden elevator betyder, at alt skal bæres begge veje.

Fast pris, regning og det, kontrakten skal kunne

For private byggearbejder er AB Forbruger det sæt aftalevilkår, der er skrevet til situationen. Det gælder kun, hvis det er aftalt, og det er senest revideret i 2012. Vær samtidig opmærksom på, at en voldgiftsaftale indgået, før en tvist er opstået, ikke er bindende for en forbruger, jf. voldgiftslovens § 7, stk. 2 — Voldgiftsnævnet spørger altid forbrugeren, om man ønsker at være bundet.

Vi anbefaler fast pris på det, der kan afgrænses, og en skriftligt aftalt timepris på det, der først kan afklares, når noget er åbnet. Betalingsplanen skal følge fremdriften, ikke kalenderen, og ændringer skal prissættes, før de udføres. Det er ikke jura for juraens skyld; det er den eneste måde at holde et renoveringsbudget på.

Vores erfaring

Vi giver ikke en fast kvadratmeterpris på en lejlighedsrenovering, og vi mener heller ikke, du skal tage imod en, du får over telefonen. Et tal pr. m² kan sige noget om størrelsesordenen, når du skal finde ud af, om projektet overhovedet er inden for rækkevidde. Det kan ikke sige, hvad netop dit projekt koster, før nogen har været inde under gulvet, set el-tavlen og fundet ud af, hvor faldstammen står.

Det, vi oftest ser gå galt, er ikke at folk vælger for dyre materialer. Det er, at budgettet bygges på arealet og tilbuddet på en antagelse — og at forskellen mellem de to bliver til en ekstraregning midt i byggeriet.

Når du skal videre

1. Skriv ned, hvad der skal laves rum for rum — ikke som kvadratmeter, men som vådrum, køkken og øvrige rum.
2. Spørg foreningen først, hvad der kræver godkendelse: indgreb i faldstamme og fælles installationer, ændringer i bærende vægge, vinduer og facade.
3. Få afklaret, om der skal byggetilladelse til efter BR18 § 5 — det afhænger af bærende konstruktioner, brandforhold, etageareal og anvendelse.
4. Bestil en miljøscreening tidligt, hvis ejendommen er fra før 1990, og under alle omstændigheder før nedrivning. Sæt 5.000-10.000 kr. ekskl. moms af til den.
5. Anmeld byggeaffaldet til kommunen senest 14 dage før første nedrivningsdag.
6. Bed om tilbud, der er delt op på rum og fag, med moms, byggeplads og bortskaffelse angivet, og med en aftalt fremgangsmåde for ekstraarbejder.
7. Læg mere end de 10 procent til side, hvis der ikke blev åbnet gulv, før tilbuddet blev givet.