Ekstraarbejde og tillæg: sådan undgår du regningen, du ikke ventede

Kort fortalt

Ekstraarbejde er arbejde, der ligger uden for det, I har aftalt, og det skal aftales skriftligt, før det udføres — med omfang, pris og konsekvens for tidsplanen. Er AB Forbruger jeres aftalegrundlag, har entreprenøren bevisbyrden for, hvilke ændringer der er aftalt, men du betaler stadig for hindringer på ejendommen, som ingen af jer kendte til. Den regning, ingen ventede, opstår næsten altid ét bestemt sted: mellem en bemærkning på pladsen og en faktura tre måneder senere.

Ekstraarbejde er en ændring af aftalen, ikke en straf

Et tilbud dækker det arbejde, der står i tilbuddet. Alt andet er en ændring af aftalen, og ændringer koster enten penge, tid eller begge dele. Det er ikke i sig selv urimeligt — det er urimeligt, når det først bliver til et tal, efter arbejdet er udført.

AB Forbruger er den standardaftale, som Erhvervs- og Byggestyrelsen, Dansk Byggeri, Tekniq og Forbrugerrådet står bag, og som har kunnet anvendes siden 1. januar 2010. Den er senest revideret i juni 2012. Den gælder ikke automatisk: den gælder kun for jeres byggearbejde, hvis I har aftalt det. Står der ikke noget om aftalegrundlag i tilbuddet, er det første, du skal bede om.

Er AB Forbruger aftalt, siger § 23, at du kan forlange ændringer i arbejdets art og omfang, når ændringen har naturlig sammenhæng med det aftalte. Og § 23, stk. 2, siger, at der snarest udarbejdes en skriftlig tillægsaftale om ændringen — omfang, kvalitet, pris, konsekvenser for sikkerhedsstillelse og konsekvenser for tidsplanen. Samme bestemmelse slutter med den sætning, de færreste bygherrer kender: entreprenøren har bevisbyrden for, hvilke ændringer der er aftalt.

Det er værd at læse to gange. Kan håndværkeren ikke dokumentere, at I aftalte tillægget, er det hans problem, ikke dit. Til gengæld er det også derfor, en ordentlig entreprenør insisterer på aftalesedler — de beskytter begge veje.

Fast pris, overslag og regning er tre forskellige risici

Det meste af forvirringen om ekstraregninger skyldes, at de tre prisformer bliver blandet sammen i samtalen. De er ikke i familie.

Prisform	Hvad prisen dækker	Hvem bærer merforbruget	Varslingspligt
Fast pris (tilbud)	Præcis det arbejde, der er beskrevet	Entreprenøren. Tager arbejdet længere tid end antaget, er det hans regning	Kun ved reelle ændringer af omfanget
Overslag	Et skøn, ikke et bindende tal	Dig — men kun hvis du er blevet spurgt	AB Forbruger § 24, stk. 2: entreprenøren skal hurtigst muligt indhente din stillingtagen, hvis prisen vil overstige overslaget med 15 procent
Regningsarbejde	Medgået tid og materialer	Dig	§ 24, stk. 1: uden aftalt pris skal du betale, hvad der er rimeligt efter arbejdets art, omfang, udførelse og sædvanlig pris

De 15 procent er den mest misforståede regel i dansk byggeri for private. Det er ikke et loft. Det er en varslingsgrænse: overskrides den, skal du spørges, så du kan tage stilling til, om arbejdet skal fortsætte. Sker det ikke, har du efter § 24, stk. 2, ikke pligt til at betale det beløb, der kunne være sparet, hvis du havde haft mulighed for at sige stop. Parterne kan i øvrigt aftale en større margin end 15 procent, hvis opgaven er meget usikker — men det skal så stå i aftalen.

Én ting mere om beløb: efter AB Forbruger § 5 er alle beløbsangivelser inklusive moms. Et tilbud til en privat bygherre, hvor tallet står ekskl. moms, er en overraskelse på 25 procent (momsloven § 33), inden arbejdet overhovedet er gået i gang.

De fire slags ekstraregninger — og hvem der betaler

1. Det, du selv har bedt om. En ekstra stikkontakt, en niche i brusen, en anden flise. Det er ren § 23, og du betaler. Det eneste, der går galt her, er prisen, hvis den ikke blev sat, før arbejdet blev udført.

2. Hindringer, ingen kendte til. Her overrasker AB Forbruger de fleste. § 20, stk. 3, siger direkte, at hindringer, som ingen af parterne kendte eller burde kende til, betales af forbrugeren som ekstraarbejder. Forbrugerrådets vejledning bruger en gammel nedgravet olietank i haven som eksempel. § 20, stk. 2, går videre: forhold, du burde kende til, men ikke oplyste, da entreprenøren spurgte, er også dine.

3. Det, der burde have stået i tilbuddet. Har entreprenøren givet fast pris på noget, han kunne have undersøgt, er merforbruget hans. Firmaet kan ikke sende en ekstraregning, blot fordi arbejdet tog længere tid end kalkuleret.

4. Myndigheder og materialepriser. Efter § 18 er det forbrugeren, der sørger for byggetilladelse og betaler for den — undtagen ved totalentreprise. Og en prisstigning på materialer kan kun væltes over på dig, hvis entreprenøren tog forbehold for det i tilbuddet.

Er det ekstraarbejde? Syv situationer fra pladsen

Situation	Typisk svar	Det, der afgør det
Bjælkelaget under badeværelsesgulvet er rådt	Ekstraarbejde	Kunne det ses eller undersøges ved besigtigelsen?
Væggen viser sig at være bærende	Ekstraarbejde	Var forudsætningen beskrevet i tilbuddet?
Du vil have en ekstra niche i bruseren	Ekstraarbejde	Ren § 23 — få prisen først
Arbejdet tog fire dage længere ved fast pris	Ikke ekstraarbejde	Tidsforbrug er entreprenørens risiko ved fast pris
Du valgte dyrere fliser end forudsat	Ekstraarbejde	Hvilken materialepris tilbuddet var regnet på
Nedgravet olietank i haven	Ekstraarbejde	§ 20, stk. 3 — hindringer, ingen kendte til
Underlaget kan ikke bære en vandtæt løsning efter BR18 § 339	Ekstraarbejde, hvis det ikke kunne ses	Var vådrumssikringen beskrevet i tilbuddet?

Kolonnen til højre er den vigtige. Næsten alle uenigheder om ekstraarbejde koger ned til ét spørgsmål: hvad var forudsat i tilbuddet, og hvor godt var det beskrevet? Et tilbud på tre linjer skaber flere ekstraregninger end et tilbud på tre sider.

Aftalesedlen: fem linjer, der lukker diskussionen

En aftaleseddel behøver ikke være et dokument. Den kan være en mail, hvis den bliver bekræftet. Den skal indeholde:

1. Nummer og dato. Løbende nummererede sedler, så ingen kan blive væk.
2. Hvad der ændres. Konkret, i én til tre sætninger.
3. Prisen inkl. moms. Fast beløb, eller en klar timepris og et estimeret timetal.
4. Konsekvensen for tidsplanen. Ændringer, du selv forlanger, giver efter § 29, nr. 1, entreprenøren ret til tidsfristforlængelse. Bliver dagene ikke skrevet ned, opdager I først i sidste uge, at afleveringen er flyttet.
5. En bekræftelse. Underskrift eller et "ja tak" på mail fra begge sider.

Går det den anden vej — noget udgår — skal entreprenøren efter § 23, stk. 3, godskrive dig de udgifter, som spares eller burde have været sparet. Fravalg er også en aftaleseddel.

Det, der oftest går galt

• "Vi tager det bare med." Den sætning er den dyreste på en byggeplads. Den er ikke ond, den er travl — og den bliver til et tal, ingen kan huske grundlaget for.
• Overslag læst som tilbud. Bygherren hører et tal og planlægger efter det. Entreprenøren mener et skøn. Ingen af dem lyver, og begge bliver skuffede.
• Samleregningen. Alle tillæg sendes til sidst, i én linje. Det er svært at forsvare fagligt og umuligt at kontrollere for kunden.
• Fravalg, der aldrig bliver krediteret. Tilvalg huskes altid, fravalg sjældent.
• Tiden, der ikke blev regnet med. Otte aftalesedler koster ikke bare penge, de koster dage.

Når regningen alligevel kommer

1. Bed om en specifikation på skrift. Hvilken seddel, hvilken dato, hvor mange timer, hvilke materialer. En regning uden det kan ikke vurderes af nogen.
2. Betal det, I er enige om. Efter § 25, stk. 3, kan du holde hele eller dele af betalingen tilbage ved uenighed om en faktura — men du skal betale den del, der er enighed om. Gør du ikke det, kan entreprenøren efter § 27 standse arbejdet med fem arbejdsdages skriftligt varsel.
3. Skriv, at du tilbageholder, og hvorfor. Mundtlig uenighed findes ikke, når sagen skal vurderes af andre.
4. Brug systemet, hvis I ikke når hinanden. Efter § 62 kan Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed udpege en sagkyndig, der træffer beslutning om berettigelsen af at holde betaling tilbage. Efter § 63 kan du vælge et ankenævn eller de almindelige domstole.

Erhverv: AB 18 gør det til en pligt at sige til i tide

Er du erhvervsbygherre, er billedet strammere. Efter AB 18 § 23, stk. 3, skal bygherrens krav om en ændring fremsættes skriftligt eller på et byggemøde og beskrive ændringen nærmere. Efter § 25, stk. 1, skal krav om pris, tid og sikkerhed som følge af en ændring fremsættes snarest muligt — og efter § 25, stk. 2, er entreprenøren ikke forpligtet til at igangsætte arbejdet, før bygherren har svaret på, om han anser det for en ændring.

AB 18 har også noget, AB Forbruger ikke har: variationsgrænser. Regulering efter enhedspris sker kun inden for +/- 100 procent af den enkelte post i tilbudslisten, og for merarbejder samlet kun med indtil +20 procent af entreprisesummen, for mindrearbejder indtil -10 procent (§ 24, stk. 1). Udføres ændringen i regning, skal regningen opgøres med specifikation af arbejdstimer, materialer og materiel (§ 24, stk. 4).

Vores erfaring

Vi siger hellere en pris, du ikke kan lide, end en pris, du senere ikke kan genkende. En fast pris på et badeværelse, hvor ingen har set under gulvet, er ikke en pris — det er et gæt med to mulige udfald: en ekstraregning til dig eller et tab til firmaet. Derfor bruger vi en time mere ved besigtigelsen på at åbne det, der kan åbnes, og skriver de forudsætninger ind i tilbuddet, som prisen bygger på.

Og så en advarsel mod den modsatte fejl. Et firma, der lover, at der aldrig kommer ekstraregninger, har lagt risikoen ind i tilbuddet. Det er en fuldt legitim måde at prissætte på, men du betaler for usikkerheden, uanset om den indtræffer. Vi foretrækker at skrive forudsætningerne synligt og prissætte ændringer, når de opstår — det er billigere for de fleste kunder, og det er til at kontrollere undervejs.

Når du skal videre

• Bed om aftalegrundlaget skriftligt. Står der ikke AB Forbruger i tilbuddet, gælder det ikke.
• Få forudsætningerne med. Bed om at få skrevet ned, hvad prisen forudsætter om gulvopbygning, installationer og underlag — det er dér, ekstraarbejdet kommer fra.
• Aftal formen på forhånd. Nummererede aftalesedler pr. mail, og en regel om, at intet tillæg udføres, før prisen er sagt.
• Læg en buffer. Ikke fordi den skal bruges, men fordi et projekt uden buffer tvinger dig til at træffe dårlige beslutninger i uge fire.
• Send os tegningen og et par billeder, hvis du vil have et tilbud, hvor forudsætningerne står i teksten og ikke kun i hovedet på den, der har regnet.